O DILEMA DO REAJUSTE ANUAL DOS ALUGUEIS
Como corretor de imóveis atuando na capital de São Paulo tenho recebido, nos últimos anos, consulta de proprietários e locatários sobre a questão do reajuste anual dos valores da locação estabelecido pelos contratos.
Apesar da lei do inquilinato estabelecer somente a obrigatoriedade de reajuste anual dos contratos de locação e, até 2019 esta questão praticamente não existir, o IGPM – Índice Geral de Preços de Mercado da FGV – atendia às práticas vigentes sem questionamento das partes, apesar de não ser o índice oficial determinado pela lei do inquilinato.
Em 2020, com o IGPM indicando um reajuste de 23,14% dos alugueis, a situação financeira dos locatários foi seriamente comprometida, uma vez que o dissídio coletivo praticado naquele ano foi de 4,48%, a perda de poder da renda do trabalhador comparada ao IGPM foi de 17,86%. Isso agravado pela Pandemia da COVID e a perda de receita das empresas em geral, provocou o aumento da inadimplência e a busca pela readequação orçamentária.
Sempre que era consultado, eu sugeria que as partes negociassem, passando a utilizar o reajuste pelo IPCA – Índice de Preço do Consumidor Amplo do IBGE – que apontava para o ano de 2020 reajuste de 4,52%, e que aguardassem a evolução da situação do país e avaliassem o cenário futuro para buscar recompor as perdas.
A situação em 2021 tendeu a ficar mais administrável com o IGPM reajustado em 17,78% contra o IPCA em 10,06% e o dissídio coletivo anual de 10,42%, facilitando as negociações entre as partes e a consequente redução dos cancelamentos de contratos.
Por conta do desgaste provocado pela situação criada pelo aumento do IGPM, discuti com alguns proprietários a modificação da cláusula de reajuste anual trocando a aplicação da variação do IGPM pela média aritmética dos 3 índices:
IGPM + IPCA + DISSÍDIO COLETIVO ANUAL= x
3
Se tivéssemos aplicado esta fórmula para os anos de 2020 e 2021, teríamos os índices de reajuste de 13,54% para 2020 e 12,54% para 2021 contra 23,14% e 17,78% pelo IGPM ou 4,52% e 10,06% pelo IPCA . Ou seja, um índice mais próximo da capacidade de solvência do locatário, possibilitando a redução da desocupação de imóveis por falta de capacidade de pagamento.
